Продажа «Интеко»: дубль второй
До конца года банк непрофильных активов «Траст» намерен выставить на торги девелоперскую компанию «Интеко». В комментарии «Ведомостям» представитель банка рассказал о наличии претендентов на ее покупку с которыми обсуждаются возможные условия и структура будущей сделки, но озвучить подробности отказался. Тем не менее, источники издания сообщают об активном интересе к «Интеко» со стороны бенефициара компании-застройщика «Sminex» бизнесмена Алексея Тулупова.«Интеко» была создана еще в 90-х Еленой Батуриной – супругой бывшего в то время мэром Москвы Юрия Лужкова. В 2011 году 95% девелопера выкупил совладелец «Бинбанка» Микаил Шишханов. Позже 87,5% акций консолидировал «Рост Банк», в рамках санации которого «Интеко» и перешла под контроль «Траста», в 2020-м ставшего единственным собственником компании.
Сегодня «Интеко» занимает 57-е место в рейтинге крупнейших российских застройщиков и 41-е – в рейтинге девелоперов Москвы. На начало текущего года ее портфель составлял порядка 1,8 млн кв метров недвижимости. Компания осуществляет строительство ЖК «Врубеля, 4» на Соколе, «West Garden» в Раменках, «Вестердам» в Очаково-Матвеевском, «Садовые кварталы» в Хамовниках. За ее счет новый собственник сможет получить расположенный вблизи Кремля премиальный комплекс «Ильинка, 3/8», а также проект, застройки территории бывшего выставочного центра «Росстройэкспо» на Фрунзенской набережной в Хамовниках.
В ноябре 2021 года «Траст» уже выставлял «Интеко» на торги, рассчитывая получить за нее порядка 37,4 млрд рублей. Однако в итоге аукцион был отменен в связи с подачей кипрской компанией «Morden Finance Limited» (называвшей себя «бенефициарным владельцем» застройщика) иска в окружной суд Никосии, запретившим его проведение. В свою очередь, московский арбитраж отказал истцу в принятии аналогичных мер в России, но «Траст» не стал рисковать. В минувшем мае кипрский суд снял обеспечительные меры, так как «Morden Finance» не смогла раскрыть «существенные для дела обстоятельства».
В прошлогодних торгах намеревались принять участие сразу три структуры, связанные со «Sminex»: компании СЗ «Второй»,«Смайнэкс управление активами» и «Ариеф». В число претендентов входила также связанная с семейством подмосковного губернатора Андрея Воробьева группа «Самолет».
«Sminex» – девелопер с рейдерскими «корнями»
Теперь главным претендентом на «Интеко» называют «Sminex» Алексея Тулупова – бизнесмена с весьма специфической репутацией. Дело в том, что его имя прочно связано с инвестиционной компанией «Росбилдинг», которую он основал еще в 90-х совместно с Сергеем Гордеевым – бенефициаром скандально известной девелоперской группы «ПИК». Методы, используемые деловыми партнерами в своей работе, СМИ называли не иначе, как «недружественным поглощением», а проще говоря – рейдерством.«Росбилдинг» в разговорах о рейдерстве вспоминают одной из первых. В начале нулевых ее название фигурировало в прессе не иначе как с присказкой «печально известная». Впервые она громко заявила о себе в 1998 году, когда скупила 22 больших советских универмага, в том числе «Бухарест», «Белград», «Перовский», «Первомайский», – писало издание «Секрет фирмы».
В конце 90-х – начале 00-х «поглощение» инвесткомпанией крупных промышленных предприятий и торговых объектов приняло такие масштабы, что столичный градоначальник Юрий Лужков обвинил ее владельцев в «подрыве промышленного потенциала Москвы», а в 2003-м даже обратился в Генпрокуратуру с просьбой расследовать«негативные факты деятельности» «Росбилдинга».
В интервью «Коммерсанту», мэр подчеркнул: «московская власть объявляет «Росбилдингу» недружественный режим». По его словам, компания выкупила контрольный пакет акций одной из столичных фабрик, которую намеревалась снести, построив на освободившемся участке площадью 5,9 гектара, «еще один бессмысленный торговый центр». В связи с этим увольнению подлежали порядка 900 женщин – сотрудниц предприятия.
«Мы не дали свершиться этому святотатству! Мы остановили Росбилдинг! ... Они не получат никаких разрешений по новому строительству на этом месте!», – заявил Лужков.
Тем не менее, уже к 2005 году конфликт с властями был улажен. По информации «Forbes», через инвесткомпанию Тулупова и Гордеева прошли десятки объектов, часть которых была превращена в торговые и офисные центры. «Росбилдинг» подозревали в рейдерских захватах зданий таких учреждений, как НИИ «Гипромез» и «Всероссийского НИИ организации, управления и экономики нефтегазовой промышленности».
Официально существование «Росбилдинга» закончилось в 2007 году. Наиболее очевидной причиной его ликвидации «Коммерсант» называл резкое снижение доходности спекулятивных операций на рынке слияний и поглощений: дескать, в Москве осталось мало «достойных объектов» и рейдеры вынуждены делить«парикмахерские и небольшие магазинчики в спальных районах».
Туманные перспективы Гордеева и «ПИК»
Как бы то ни было, но в 2007-м компаньоны «разошлись». На вопросы журналистов о разделе активов, Тулупов кратко отвечал:«Мы не делили активы, мы делили деньги».
Ему самому якобы достались 300 млн долларов, которые были инвестированы в покупку контрольного пакета акций Московского булочно-кондитерского комбината (МБКК) «Коломенский» и создание компании «Sminex», специализирующейся на девелопменте и ритейле.
Регистрацию последней РБК прокомментировал кратко и емко:
«Крупнейший российский рейдер меняет имя», добавив, что «Sminex» «продолжит дело «Росбилдинга».
В свою очередь, его бывший компаньон Гордеев основал группу «ПИК», чью деятельность неоднократно сравнивали с финансовой пирамидой. Несмотря на то, что «ПИК» занимает лидерские позиции среди предприятий-застройщиков как в столичном, так и в федеральном масштабах, ее известность приобретает все более негативный характер. Речь идет как о качестве возводимого жилья, так и о его обслуживании структурами аффилированной с девелопером Управляющей компании «ПИК-Комфорт».
О неприятностях, с которыми сталкиваются жители новостроек «ПИК» СМИ пишут регулярно, в центре внимания журналистов оказывались ЖК «Столичные поляны»,«Green Park»,«Бунинские луга» и др. Так, «Столичные поляны» неоднократно затапливало после ливневых дождей. Аналогичная проблема и у жильцов ЖК «Green Park», где водосток оказался собран из лишенных надежного крепежа обыкновенных пластиковых труб.
«Из-за ливня не выдержала потока воды канализация, которая отводит ее с крыши, в результате чего был затоплен дом с 13 по 1 этажи. Конструкция дома такова, что водоотвод проходит внутри, и все воды направляются сразу в канализацию. Затоплены оказались все коммуникации, все электрощитки возле каждой квартиры», – описывало очередное коммунальное ЧП со слов проживающей в «Green Park» женщины издание «Новые Известия».
Обращения в управляющую компанию, каковой является «ПИК-Комфорт», не дают никаких результатов, их просто-напросто игнорируют. И такое положение вещей сложилось не только в столице, но и в других регионах присутствия УК. Доходило до жестких отзывов со стороны представителей власти. В частности, воронежский губернатор Александр Гусев критиковал неудовлетворительную работу «ПИК-Комфорт» в зимний период и снижение платежной дисциплины управляющих организаций, входящих в ее структуру. А глава Подмосковья Андрей Воробьев на одном из совещаний вообще поставил компании ультиматум: работать надлежащим образом или уйти.
Несмотря на масштабы деятельности, сегодня «ПИК-Комфорт» находится в глубоком финансовом «минусе»: по итогам прошлого года при выручке в 15,2 млрд рублей, ее убытки составляют 814,4 миллиона. УК даже сталкивалась с перспективой банкротства, которого, однако, удалось избежать, чего не скажешь о целом ряде других коммерческих структур, аффилированных с Гордеевым: одна за другой они списываются «в утиль». Только за последние месяцы были обанкрочены либо ликвидированы компании «Делис-Инвест»,«Ритеил Стандарт-Пятигорск»,«ОСП-Строй»,«Офисцентр»,«Южное» и др., причем убытки каждой из них исчисляются миллионами, а в некоторых случаях и десятками миллионов рублей.
Не удивительно, что на столь неблагоприятном фоне Гордеев принял решение «уйти в тень»: в минувшем сентябре он покинул пост гендиректора «ПИК», передав руководство своему первому заместителю Ивану Поландову. Сообщалось, что основатель группы «займется вопросами корпоративного управления и стратегического развития компании, в том числе новыми технологическими направлениями».
Вот только произошедшая кадровая перемена не изменила общей ситуации. Уже в октябре Сергей Собянин выразил публичное недовольство срывом срока сдачи школы в ЖК «Люблинский парк» на юго-востоке Москвы, предупредив Поландова о возможном лишении «ПИК» права вести дальнейшую строительную деятельность на территории столицы:
«Мне все равно на ваши графики … Если такая практика будет и дальше продолжаться, вы строить в Москве не будете, понятно?», – цитировали слова градоначальника СМИ.
Тулупов находит «стратегического партнера»?
Итак, перспективы девелоперской группы Гордеева на сегодняшний день выглядят отнюдь не блестяще. Здесь стоит вернуться к его бывшему компаньону Алексею Тулупову и планам «Sminex» на покупку «Интеко». Несмотря на то, что «Sminex» занимает 39 строчку в ноябрьском рейтинге застройщиков Москвы, ее бенефициар гораздо больше сил и средств вкладывает в развитие принадлежащего ему хлебобулочного производства.Известно, например, что в сентябре подконтрольный ему холдинг «Коломенский» вошел в капитал тверского ОАО «Волжский пекарь», производственные мощности которого составляют 300 тонн продукции в сутки. Сообщалось о планах руководства «Коломенского» инвестировать средства в модернизацию предприятия. Несколькими месяцами ранее холдинг выкупил у финского производителя продуктов «Fazer» компанию «Хлебный дом», в собственности которой находятся четыре профильных завода – один в Москве и три в Санкт-Петербурге.
По мнению экспертов «Коммерсанта», последствием сделок станет «создание самой крупной хлебобулочной компании в стране». Добавим, что к установлению хлебной монополии Тулупов шел с момента ликвидации «Росбилдинга», возможно, не пренебрегая хорошо отработанными методами. В частности, в прошлом году он, воспользовавшись ситуацией, выкупил подмосковное ЗАО «Балашиха хлеб», ранее входившее в структуру группы «Настюша» Игоря Пинкевича, обеспечивавшей порядка 60% московского хлебобулочного рынка.
Сам Пинкевич стал фигурантом уголовного дела о хищении 150 млн рублей у дольщиков московского ЖК «Царицыно», после чего у «Настюши» начались серьезные проблемы. В марте 2020 года Арбитражный суд Московской области признал ЗАО «Балашиха хлеб» банкротом, а менее, чем через год предприятие было приобретено Тулуповым за 204,66 млн рублей.
По сравнению с успехами бизнесмена в области установления «хлебной монополии», достижения «Sminex» выглядят гораздо более скромно. Например, ООО «Смайнэкс» в прошлом году при выручке в 2 млн рублей ушло в минус на 392,3 миллиона.
Аффилированное со «Смайнэкс» ООО «Инвестпроектхолдинг» (до августа 2021 года – ООО «Смайнэкс Холдинг») задекларировало мизерную выручку в 321 тыс., убыток в 1,6 миллиарда и стоимость активов в «минус» 4,9 млрд рублей. Прибыль ООО «Смайнэкс Управление Активами» снизилась более чем вдвое: с 2,4 миллиарда в 2020 году до 1,1 миллиарда в 2021-м.
Согласно информации на сайте «Sminex», за 15 лет компания реализовала в общей сложности 25 проектов, а ее портфель составляет 1,1 млн кв метров недвижимости. Неужели Тулупов намерен придать девелоперу «второе дыхание», заплатив десятки миллиардов за «Интеко»?
Но ведь ему еще предстоят траты на модернизацию «Волжского пекаря». И здесь невольно напрашивается мысль о том, не действует ли «хлебный магнат» в интересах своего бывшего компаньона Гордеева, в «пирамиде» которого «Интеко» смотрелась бы куда более как органично?
Учитывая крайне неблагоприятный для него экономический и политический «климат», а также официальный уход с руководящей должности, бенефициар «ПИК» вполне может разрабатывать схему «присоединения» «Интеко» при помощи «Sminex», которой по итогам сделки достанется часть активов девелопера. Не зря же после назначения гендиректором Поландова, оказавшегося «мальчиком для битья», Гордеев объявил о том, что берет на себя вопросы «стратегического развития компании». Таким образом, сегодня, как и много лет назад, они с Тулуповым снова могут выступать стратегическими партнерами.