«Самолет» «ставит» на аренду

Бенефициары девелопера ищут выход из финансового кризиса в новых схемах

Группа компаний «Самолет» начала реализацию нового проекта, связанного с продажей квартир, предварительно сданных в аренду. В руководстве девелоперского холдинга подчеркивают готовность взять на себя управление выкупленной недвижимостью, что позволит ее владельцам зарабатывать в качестве арендодателей. Фактически «Самолет» становится «прокладкой», заинтересованной в максимальном собственном заработке при минимальных затратах. На сегодняшний день в проекте участвуют только два возведенных девелопером ЖК – «Тропарево Парк» в Новой Москве и «Новоданиловская 8» вблизи Даниловской мануфактуры. Эти объекты представляют собой комплексы апартаментов, что делает невозможным для покупателя получение прописки и создает ряд других трудностей. Застройщиком ЖК «Тропарево Парк» выступает ООО «СЗ «Самолет-Дудкино», ЖК «Новоданиловская 8» возводит ООО «СЗ «ДМ Апартментс». Обе фирмы подконтрольны входящей в структуру холдинга компании «Самолет две столицы», одним из бенефициаров которой является бизнесмен Максим Воробьев – брат губернатора Подмосковья Андрея Воробьева. Покупатели недвижимости в ЖК «Тропарево Парк» жалуются не только на перенос плановых сроков строительства и передачи ключей, но также на «ужасную экологию», нахождение комплекса вблизи аэропорта, низкую транспортную доступность и т.д. В деятельности «ДМ Апартментс» надзорные органы неоднократно выявляли нарушения, также как и в работе подконтрольной «Самолету» компании-генподрядчика «Жилстрой-МО», отметившейся трудоустройством нелегальных мигрантов, что сказывается на качестве жилья. Попытка занявшей в минувшем ноябре пост гендиректора Группа «Самолет» Анны Акиньшиной «освоить» риелторское направление связана со сложным финансовым положением девелопера: по итогам прошлого года котировки его акций упали на 72,98%, объем продаж первичной недвижимости в натуральном выражении снизился на 17%, доля контрактов, заключенных с участием ипотеки, в IVквартале упала до 55%. На этом фоне сначала стало известно о выходе из капитала «Самолета» Группы «Киевская площадь» и ее совладельца, миллиардера Года Нисанова, а затем появились публикации о предстоящей продаже доли одного из крупнейших акционеров Михаила Кенина, поспешившего опровергнуть информацию о возможной сделке.

Сомнительное предложение от «Самолета»

Девелоперская Группа «Самолет» сообщила о запуске нового проекта, рассчитанного«на инвесторов, желающих зарабатывать на сдаче квартир в аренду». Суть его заключается в покупке готовой квартиры с ремонтом и действующим арендным договором. На сайте застройщика говорится о двух возможных форматах предоставления услуги.Первый заключается в приобретении оборудованной жилплощади с уже проживающим в ней арендатором. Второй – в передаче купленной недвижимости в управление «команде профессионалов, которые обеспечат сдачу квартиры в аренду на наиболее выгодных условиях, будут контролировать соблюдение условий договора и взаимодействовать с арендаторами». Кто подразумевается под «профессионалами» – догадаться не сложно: речь идет о сотрудниках структур все того же «Самолета».


На словах перспектива получения «легких денег» от сдачи в аренду недвижимости выглядит, конечно же, привлекательно, ведь всю работу за арендодателя будут выполнять вышеупомянутые «профессионалы». Однако «Самолет» не придумал ничего нового: практика доверительного управления имуществом уже не первый год применяется на российском рынке.При всех кажущихся плюсах, суть ее сводится к наличию «прокладки» между владельцем и квартиросъемщиком, заинтересованной в максимальном личном заработке при минимальных собственных затратах. Соответственно, стоимость аренды возрастает, а вот риск превращения квартиры, например, в хостел для мигрантов остается прежним. Ведь главное для посредника – сдать жилье. К тому же вопросы возможной дополнительной меблировки в счет аренды остаются проблемой, решать которую предстоит опять-таки самому хозяину.

«Тропарево Парк»: апарт-комплекс без права прописки

Поговорка о «бесплатном сыре» вспоминается, как только начинаешь вникать в детали «заманчивого» предложения девелопера, решившего заработать дважды: сначала на продаже квартир, а потом на их сдаче в аренду. Дело в том, что якобы «перспективный» проект распространяется только на два ЖК от «Самолета» –«Тропарево Парк» и «Новоданиловская 8», с обещанием в будущем расширить его действие на другие объекты Москвы и Подмосковья.Итак, ЖК «Тропарево Парк» расположен в деревне Дудкино Новой Москвы и по факту представляет собой апарт-комплекс. В Единой информационной системе жилищного строительства «ДОМ. РФ» он значится как«нежилой объект», а в разрешениина ввод в эксплуатацию, выданном Мосгосстройнадзором летом 2023 года, обозначен как «бизнес-парк с гостиницей». Соответственно, такой статус создает покупателю ряд существенных затруднений, включая невозможность получения прописки, разницу в тарифах на коммунальные услуги, повышенные налоги и т.д.«Слабым местом проекта является возможность только временной прописки из-за статуса апартаментов. Кроме того, до районной структуры можно доехать только на общественном или личном транспорте – ощутимый минус», – подчеркивается на сайте недвижимости «Avaho.Ru».На сайте «ДОМ. РФ» отмеченперенос плановых сроков строительства, а соответственно, и передачи ключей будущим владельцам. На это жалуются и сами покупатели, оставляющие комментарии на специализированных порталах. Также они выражают недовольство «ужасной экологией», нахождением ЖК вблизи аэропорта, низкой транспортной доступностью, проблемами с парковкой и, конечно же, задержкой строительства и отсутствием возможности прописки.

«Новоданиловская 8»: проблемы те же?

Застройщиком ЖК «Тропарево Парк» выступает ООО «СЗ «Самолет-Дудкино», строящее, в общей сложности, пять домов, причем все пять с задержкойранее обозначенных сроков. 56%в уставном капитале компании принадлежат связанному с Группой ООО «Самолет две столицы», одним из бенефициаров которого является бизнесмен Максим Воробьев – брат губернатора Подмосковья Андрея Воробьева. Но финансовые бонусы от реализации проекта получает не только семейство госчиновника.Еще 32,67%находятся в собственности ООО «Форт», учредителями которого являются семь физлиц, включая Игоря Разлуцкого (его доля – 36,03%) – владельца целого ряда коммерческих структур, до недавнего времени через ООО «Комстрин-Екатеринбург» связанного с девелоперской Группой «КомСтрин», чья головная компания была ликвидирована в результате банкротства.Наконец, 11,33%СЗ «Самолет-Дудкино» принадлежат Дмитрию Широкову– бывшему деловому партнеру Райхата Хузина, в свою очередь через АОАПХ «Чулковское» и ООО «Стройсервис» связанного с Виктором Федоровичем Кравцовым. Последний – полный тезка бывшего руководителя одного из департаментов федерального Минприроды, ставшегофигурантомуголовного дела об особо крупном мошенничестве. Как писалиСМИ, после ухода с госслужбы, Кравцов занялся бизнесом, скупая участки в таких элитных поселках Раменского района Подмосковья как «Европейский квартал», «Софьино», «Софьино-2», «Новое Тяжино» и «Велино».А теперь поговорим о втором ЖК, где «Самолет» реализует свой новый проект – «Новоданиловская 8», расположенном в Южном административном округе Москвы, вблизи Даниловской мануфактуры. В разрешениина ввод в эксплуатацию, доступном для ознакомления на сайте Единой информационной системы жилищного строительства «ДОМ. РФ», объект обозначен как «многофункциональный комплекс с апартаментами, подземным паркингом и нежилыми помещениями коммерческого назначения». То есть проблемы у жильцов те же, что и у покупателей квартир в ЖК «Тропарево Парк».Компанией-застройщиком является ООО «СЗ «ДМ Апартментс», на счету которого возведение всего одного жилого дома, сданного с задержкой. «ДМ Апартментс» полностью контролируется ООО «Самолет две столицы», однако в свое время в число учредителей застройщика входили кипрские офшоры «Истив Эссошиэйтс Лимитед» и «Чаудет Ассошиэйтс Лимитед». Впрочем, это не удивляет, если учесть, что и компания «Самолет две столицы» была аффилирована с сингапурской «Самолет Девелопмент ПТЕ.ЛТД» и виргинской «Мурлан Сервисиз Лимитед».В отличие от «Самолет-Дудкино», надзорные инстанции выявляли в деятельности «ДМ Апартментс» нарушения, в частности, связанные с техническим регламентом безопасности зданий и сооружений, а также сбором, хранением и вывозом отходов. К слову, многочисленные нарушения выявлялись и у выполняющего функцию генподрядчика ООО «Жилстрой-МО», чьим единственным владельцем является ПАО «ГК «Самолет»: среди прочего, генподрядчик отметился привлечением к работе нелегальных мигрантов.

Анна Акиньшина – топ-менеджер кризисного периода

На первый взгляд может показаться странным, что Группа «Самолет» решила «добавить» к своей девелоперской деятельности еще и риелторскую функцию со сдачей квартир в аренду. Неужели с продажами все обстоит настолько плохо? Действительно, сегодняшнюю внутреннюю ситуацию в холдинге вряд ли можно назвать стабильной. Напомним, что по итогам прошлого года котировки ценных бумаг «Самолета» упали на 72,98%, заняв первую строчку в топ-10 худших акций российских компаний по версии портала РБК.

Опять-таки по итогам прошлого года объем продаж первичной недвижимости группы в натуральном выражении снизился на 17%. Продажи в IV квартале составили 61,2 млрд рублей, что на 45%меньше результата аналогичного периода 2023 года. Доля контрактов, заключенных с участием ипотеки, в том же квартале упала до 55%.

В первом полугодии снижение чистой прибыли составило 49%. Общий долг компаний группы на тот же период оценивался в 630,7 млрд рублей, из которых 117 миллиардов приходилось на облигации, банковские кредиты и прочие займы. Для сравнения: в конце 2023 года этот показательсоставлял 512,6 млрд рублей (то есть, рост составил 23%).

Не удивительно, что на столь неблагоприятном фоне из капитала «Самолета» вышли Группа «Киевская площадь» и ее совладелец, одиозный миллиардер Год Нисанов, известный как «король российской недвижимости». Более того, в ноябре в СМИ появлялись публикациио планах бизнесмена Михаила Кенина– крупнейшего акционера, контролирующего 31,6%девелоперского холдинга – продать принадлежащую ему долю. Возможную сделку источники «Forbes»объясняли«финансовыми проблемами группы», но вскоре представитель Кенина официальноопровергранее появившуюся информацию, назвав ее «необоснованными слухами».

Стоит также напомнить о смене гендиректора группы: в ноябре эту должность занялаАнна Акиньшина, ранее руководившая финансовым блоком московского бизнеса и всей финансовой функцией девелоперского холдинга (она же в декабре возглавила «Самолет две столицы»). Еще раньше госпожа Акиньшина работала в структурах Сбербанка, что дало основание авторам ряда публикаций связать ее назначение с планами бенефициаров «Самолета» привлечь в качестве финансовой поддержки кредиты Сбера.