«Любители лёгкой наживы предлагают россиянам запутанные и непрозрачные условия. Мы будем делать всё, чтобы искоренить подобные схемы в ипотеке», – заявила на днях глава регулятора Эльвира Набиуллина.
Семья напрокат
Стоит отметить, что интерес к схемам проявляют не только банкиры и девелоперы, но и сами заёмщики. Так, в отсутствие льготной ипотеки для всех потенциальные заёмщики стали искать варианты получения льготных кредитов в рамках семейной ипотеки. В этом сегменте, напомним, по-прежнему действуют льготные ставки в 6% годовых.«Требуется созаёмщик для ипотеки. Оплата при одобрении. Всё официально, прозрачно, с гарантиями. Либо на ваших условиях. Без последствий для созаёмщика» – подобными объявлениями сегодня пестрят ресурсы бесплатных объявлений.
С юридической точки зрения всё легально – ищете созаёмщиков с детьми до семи лет и оформляете кредит по льготной ставке. Эксперты подсчитали, что в случае успеха экономия на оплате банковских процентов составит до 4 млн рублей за пять лет. Однако в этой схеме есть свои нюансы. Самый серьёзный из них заключается в том, что при оформлении кредита в рамках семейной ипотеки основной заёмщик обязан будет выделить долю в ипотечном жилье ребёнку созаёмщика! При этом вывести несовершеннолетнего из доли после оплаты кредита можно будет только с согласия органов опеки. Кроме того, в случае возникновения просрочек или прекращения оплаты банк будет требовать погашения долга от всех участников сделки. А это значит, что созаёмщик, «вписавшийся» в кредит за разовый гонорар, в итоге может оказаться должен банкирам по-крупному.Купил без денег – попал в кабалу
На этом список безобидных схем по получению более дешёвой ипотеки заканчивается. Все остальные варианты так или иначе сопряжены с большими затратами для заёмщиков или же откровенным обманом.«Чего здесь только нет: и рассрочка, и так называемый кешбэк, и льготные ставки», – продемонстрировала свою осведомлённость Эльвира Набиуллина.
Принцип рассрочки на рынке недвижимости во многом сравним со схемами, действующими на потребительском рынке. Главная опасность – возможные скрытые переплаты, в результате которых рассрочка вовсе не будет беспроцентной, как это обещает реклама. Кроме того, рассрочка подойдёт только финансово обеспеченным покупателям: первый взнос здесь составляет, как правило, 25%, остальную же сумму нужно будет выплатить частями в течение довольно короткого срока – от года до пяти лет. «Главный риск – завышенная цена квартиры. Если банк заберёт залоговую квартиру, её нельзя будет продать по прежней цене», – объясняет исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Вариацией схемы с завышением цены квартиры для менее состоятельных клиентов является так называемый виртуальный первоначальный взнос. Такая схема активно применяется на вторичном рынке. Показательно, что на неё обратили внимание и забили тревогу коллекторские агентства. Это означает, что многие заёмщики уже не справляются с оплатой кредита и их дела попали к профессиональным взыскателям. «В нашей практике всё больше примеров, когда реальная рыночная цена квартиры оказывается ниже размера выданного кредита. В погоне за жильём заёмщики решают свою сиюминутную проблему «как купить без денег», не осознавая катастрофических финансовых последствий, когда они рано или поздно сталкиваются с невозможностью оплачивать неподъёмный кредит», – констатировал гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксёнов.
Такая схема держится на договорённости заёмщика и оценщика. Последние предлагают свои услуги на том же «Авито», совершенно не стесняясь: в объявлениях прямым текстом указывается, что стоимость может быть завышена или занижена по вашему желанию. «Схемы активно применяются в тех банках, которые по старинке позволяют проводить расчёты наличными через ячейки, – поясняет Денис Аксёнов, – так как у кредитной организации нет обязанности проверять фактическое наличие денег у покупателя, которые он закладывает в ячейку».
При такой схеме рискуют и продавец, и покупатель. Как и в случае с покупкой в рассрочку, завышенная цена квартиры приводит к тому, что если покупатель не расплачивается по кредиту и квартиру изымает банк, то продать её за нужную заёмщику сумму не получится. В итоге горе-заёмщик может остаться и без квартиры, и при долгах. Под ударом оказывается и сам продавец. «Если вдруг сделку покупатель будет оспаривать, то продавцу нужно будет отдать покупателю всю сумму, которая прописана в договоре. Он, допустим, получил на руки 15 млн, а в договоре прописано 17 млн, и он должен будет вернуть 17 млн», – говорит Ольга Эбель, директор и основатель агентства недвижимости.
Похожие схемы с виртуальным первым взносом работают и на рынке новостроек. Воспользоваться ими обычно предлагают агенты от застройщика, многочисленные «ипотечные брокеры» и т.п. Перед подписанием документов покупателю необходимо на сутки положить на банковский счёт застройщика нужную сумму первоначального взноса. После того как все бумаги будут подписаны, деньги можно будет забрать.Прибыль вне стандартов
Покончить с серыми схемами на ипотечном рынке ЦБ мог бы уже давно. Ещё в прошлом году регулятор начал работать над так называемым стандартом ипотечного кредитования, обязательным для всех банков. Например, в проекте этого стандарта предлагалось запретить банкам выдавать ипотеку, если есть подозрения в том, что первоначальный взнос сформирован за счёт других кредитов. Если бы эта норма сегодня работала, то схема с виртуальным первым взносом уже не была бы рабочей. Кстати, по подсчётам того же ЦБ, примерно 7% ипотечных заёмщиков формируют первоначальный взнос за счёт потребительского кредита.«Если кто-то хочет что-то субсидировать – дайте скидку, в чём проблема. А в итоге стоимость жилья увеличивается. В реальности продать недвижимость потом за эти деньги может быть невозможно», – объясняет директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.
Но стандарты ипотечного кредитования пока что так и не были приняты. Предполагается, что ЦБ может их внедрить с 1 января будущего года. Вот только к чему такие проволочки? Чем дольше на рынке ипотечного кредитования действуют серые схемы, тем дольше банкиры и застройщики могут позволить себе работать в условиях высоких цен на недвижимость и получать сверхприбыли.